깡통 전세의 뜻과 사기 유형은? (with 전세 사기 예방법)

 

최근 전국 및 수도권 아파트 매매가의 연속적인 하락세로 깡통 전세에 대한 우려가 커지고 있습니다.

집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 집값의 80% 이상일 경우를 일컫는 깡통전세는 집주인이 채무를 해결하지 못할 경우 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 상황이 생길 수 있어 더욱 주의가 필요한 부분입니다.
큰 목돈이 들어가는 거래인만큼 더욱 신중하게 진행해야 하는 전세 계약, 깡통계약 및 전세사기를 예방하기 위해서는 어떤 방법이 필요할까요?

오늘은 예스폼에서 깡통전세, 전세 사기 예방 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

깡통전세 적신호

 

 

부동산 리서치 업체 부동산 R114의 조사에 따르면, 아파트 매매 및 전세 거래가 이뤄진 전국 아파트 중 약 8%(2,243건)가 깡통전세 혹은 깡통전세의 위험이 나타나고 있다고 합니다. 그중 절반 이상인 76.4%(1,714건)가 지방에서 나타나고 있는데, 전북(21.5%), 경북(19.0%), 충북(18.1%), 전남(15.6%) 순으로 지역별 깡통전세 우려가 높은 것으로 보이고 있습니다.

또한, 2022년 5월 한국부동산원 자료에 따르면 일부 지방의 중소 도시에서는 아파트 매매가보다 전세가가 더 높은 깡통전세의 양상을 띄고 있습니다. 전남 광양(85.0%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83. 5%) 등 총 22개 지역의 매매 가격 대비 전세가의 비율(전세가율)이 80% 이상으로 나타나고 있는데요. 대출의 규제와 금리의 상승으로 인해 주택 매매 수요가 감소하고, 집값은 하락했지만 전세의 수요는 꾸준히 유지되며 전세가율이 상승한 것입니다.

무엇보다도 정확한 시세 파악이 어려운 신축된 빌라, 전세의 경우 매물이 귀해 보증금이 비싼 오피스텔의 깡통전세 우려가 2022년 6월 오피스텔 전세가율 수도권(84.0%)과 서울(83.2%)로 나타나며, 2011년 1월 이래 역대 최대치로 보인다는 내용이 플랫폼 KB부동산 리브온을 통해 전해졌습니다.

 

 

 

지속적인 갭투자 증가

 

 

전세가와 매매가의 차이가 적은 부동산을 전세로 끼고, 최소 자금으로 구매 후 이후 되팔 때 시세차익을 남기는 투자 방식을 일컫는 갭(GAP) 투자는 전국 아파트 전셋값 급등 지역을 중심으로 지속적인 증가 양상을 보이고 있다고 합니다.

집값이 상승하면 갭투자를 통해 차익을 얻을 수 있지만 이와 반대로 집값이 하락할 경우 전세 보증금보다 매매가가 낮아져 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 집주인은 매매가가 낮아져 집을 팔게 돼도 전세 보증금을 돌려주기 어렵고, 다음 세입자를 구하지 못해 기존에 거주하던 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 가능성이 높아집니다.

또한 이때 집주인이 대출 이자를 갚지 못할 경우 부동산이 경매로 넘어가면서 임차인은 보증금을 받기 한층 더 어려워질 수 있습니다.
이처럼 업계에 따르면 경기의 침체가 지속적으로 장기화되면 깡통전세 사기가 증가할 수 있다고 보고되고 있습니다.

 

 

 

증가하는 전세 사기 유형

 

 

이 밖에도 전세사기의 피해가 증가하고 있는데요, 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2020년 4,682억 원, 2021년 5,790억 원으로 매년 전세보증금 반환 보증사고 금액은 증가하고 있으며, 올해에는 6,000억 원을 넘어설 것으로 예상되고 있습니다. 대표적으로 나타나는 전세 사기의 유형으로는 불법 중개사무소 사기, 이중계약, 저가 매물에 대한 중복계약 등이 있습니다.

 

1. 불법 중개사무소 사기
공인중개사 자격증을 가지고 있지 않은 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 맺고, 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

2. 이중계약
건물의 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와 전세 계약을 해 놓고, 소유주에게는 월세 계약을 했다고 하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

3. 저가 매물 중복 계약
시세보다 20-30% 낮은 값으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

 

 

 

전세 사기 예방법

 

 

늘어나는 전세 사기를 예방하기 위해서는 반드시 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 각종 서류를 확인 후 임대차 계약을 진행해야 합니다. 부동산에 부과된 종부세와 재산세, 증여세, 상속세 등은 전세 보증금보다 먼저 환수될 수 있기 때문에 집주인의 체납된 세금이 없는지, 신분증 및 서류의 진위 확인을 필수적으로 해야 합니다.

계약하는 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부도 확인하는 것이 좋은데, 이는 국가공간정보포털이나 경기부동산포털에서 확인할 수 있으며 해당 시, 군 부동산 관련 부서로 전화하여 확인도 가능합니다.

계약 당일에는 인터넷 또는 주민센터 방문 등을 통해 확정 일자를 부여받고 전입 신고를 꼭 진행해야 합니다. 임차인의 요건을 갖출 수 있고, 선 순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있기 때문입니다. 전세 보증금 6천만 원(월세는 30만 원) 초과의 경우 주택 임대차 신고를 통해 확정 일자를 부여받을 수 있습니다.

 

표준 주택 임대차계약서 양식

 

 

이와 같이 전세 사기를 예방하기 위해 주택임대차 표준계약서를 필수로 작성해야 하는데요. 주택임대차 표준계약서는 매매나 전세 계약을 공인중개사 사무소를 통해 임대인과 계약을 진행하게 되는 경우 작성하는 서식입니다.

주택임대차 표준계약서는 '당사자 확인·권리 순위확인·중개대상물 확인 및 설명' 등 중요 확인 사항과 '계약의 시작·기간의 연장·계약의 종료·중개 수수료' 등으로 구성되어 있는데요, 이는 법무부에서 국토교통부 서울시 및 주택임대차보호법, 공인중개사법, 민법 등을 학계 전문가와 함께 관계법령에 근거하여 만든 계약서이니 확인이 필요하며, 특히 법의 보호를 받기 위해서는 <중요확인사항(별지)>를 필수로 확인하여야 한다는 점 잊지 말아 주세요.

 

 

이미지를 클릭하시면 표준 주택 임대차계약서를 확인하실 수 있습니다.

 

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